Le domicile
Faire un prêtsouscrire un crédit immobilier
Il existe de nombreux types de prêts immobiliers. Certains sont réglementés, d’autres non.
Voici quelques informations destinées à vous aider à en savoir plus.
Trouver un crédit immobilier pour financer son futur logement (ou renégocier un prêt existant)
Que vous ayez décidé d’accéder à la propriété ou de renégocier votre prêt souscrit avec un taux d’intérêt trop haut, il va falloir vous mettre à la recherche du crédit immobilier le plus avantageux pour vous.
Pour cela, il vous faudra comparer les offres de prêt qui vous seront proposées. Ce n’est pas chose facile, tant certaines offres sont difficilement lisibles. Nous vous proposons ci-dessous quelques conseils.
Taux fixe ou taux variable ?
Comme son nom l’indique, le taux d’intérêt d’un prêt à taux fixe ne changera pas. Vous avez une visibilité totale sur ce que vous devrez payer.
Le taux variable lui peut changer. C’est donc un risque, car s’il monte vous devrez payer plus. Dans une période où les taux d’intérêt sont bas, le prêt à taux variable est moins intéressant, car il a plus de chance de monter que de baisser.
Les seuls cas où un prêt à taux variable peut selon nous présenter quelques avantages sont :
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la durée de remboursement est très courte, ce qui diminue le risque que le taux varie
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la variation du taux est limitée. On appelle cela un prêt « capé ». Ce « cap » peut habituellement varier entre 1 et 2 %. Cela vous permet d’avoir une bonne visibilité sur ce que vous aurez éventuellement à payer en plus (ou en moins).
Dans tous les autres cas, préférez les taux fixes, plus sûrs.
L’assurance du prêt immobilier
Cette assurance n’est pas obligatoire, mais elle peut être exigée par votre prêteur. Même dans ce cas, vous pourrez par contre sélectionner l’assurance de votre choix : le prêteur ne peut pas vous imposer la sienne.
Quand elle est exigée, cette assurance doit couvrir :
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l’incapacité temporaire de travail
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l’invalidité
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la perte totale et irréversible d’autonomie
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le décès
De manière facultative, elle peut aussi couvrir la perte d’emploi.
Cette assurance protège le prêteur, mais elle vous protège aussi. Une fiche d’information standardisée doit vous être remise, elle peut vous permettre de comparer plus facilement deux assurances. Vous ne pourrez cependant pas faire l’économie d’une lecture attentive des conditions générales et des conditions particulières de l’assurance que vous envisagez de souscrire. Pas toujours facile, mais indispensable pour savoir précisément ce qui est garanti, identifier les clauses éventuelles d’exclusion de garantie, le coût, etc.
Gardez à l’esprit que l’assurance constitue une part non négligeable du coût d’un emprunt, donc comparez soigneusement les offres, faites jouer la concurrence et ne choisissez pas forcément celle que vous conseillera votre prêteur.
Comment comparer deux crédits immobiliers
Le taux d’intérêt
Cet indicateur n’est pas parlant, car il ne prend pas forcément en compte les frais annexes au crédit. À oublier donc.
Le taux d’intérêt annuel effectif global (TAEG)
En plus du taux d’intérêt, il inclut les frais de dossier et les frais de garantie. Il doit être obligatoirement mentionné dans l’offre.
Un peu plus parlant, il ne suffit pourtant pas à savoir exactement à combien vous reviendra votre prêt
Le taux annuel effectif d’assurance (TAEA)
Il représente le coût de l’assurance, en pourcentage. On peut dire que ce taux représente le TAEG avec assurance, moins le TAEG sans assurance. Il est toujours supérieur au taux nominal d’assurance souvent mis en avant par les banques.
Les pénalités de remboursement anticipées
Presque systématiquement, votre contrat de prêt immobilier prévoira des pénalités de remboursement anticipé.
En général, elles s’élèvent à 3 % du capital restant dû. Si vous pensez revendre avant la fin du crédit, ce qui est souvent le cas vu les durées des prêts actuels, ces pénalités sont à prendre en compte.
L’échéancier, ou tableau d’amortissement
Vous l’avez compris, comparer des taux n’est pas forcément ce qu’il y a de plus parlant.
Le mieux pour comparer sans risque d’erreur est de se fonder sur l’échéancier ou le tableau d’amortissement (c’est la même chose). Ce document reprend mois par mois ce que vous aurez à régler, en détaillant la somme due entre le capital, les intérêts, la cotisation d’assurance emprunteur et le capital restant dû après chaque mensualité.
Le coût de votre crédit sera égal au total des sommes versées (tous frais et assurance comprise) moins la somme empruntée. C’est cette somme qui vous permettra de comparer vraiment deux propositions. Vous pourrez également prendre en compte le montant des pénalités anticipées.
Cette comparaison devra inclure tous les prêts éventuellement envisagés pour financer votre acquisition. En effet, il existe plusieurs prêts réglementés qui respectent des conditions fixées par le gouvernement. Ces prêts, qui sont souvent avantageux si vous y avez droit, pourront couvrir totalement le prix de votre acquisition ou venir compléter un prêt immobilier classique.
Les prêts réglementés
Certains prêts nécessitent de connaître la zone concernée par le logement (zone A, A bis, B1, B2 ou C). Cliquez ici pour connaître la zone de la commune où se trouve le logement que vous envisagez d’acquérir.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
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Taux d’intérêt nul
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Soumis à des conditions de ressources
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Accordé pour l’achat d’un logement neuf ou d’un logement ancien à réhabiliter situé en zone B2 ou C
Le prêt d’accession sociale (PAS)
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Taux d’intérêt avantageux
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Peut donner droit à l’APL
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Soumis à des conditions de ressources
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Accordé pour financer l’achat ou la construction d’une résidence principale, ou des travaux dans le logement que vous occupez en tant que propriétaire
Le prêt conventionné
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Ouvre droit à l’APL
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Peut financer jusqu’à 100 % de l’opération
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Accordé pour financer l’achat ou la construction d’une résidence principale, ou pour la résidence d’un locataire sous certaines conditions
Le prêt épargne logement
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Nécessite d’être titulaire d’un plan épargne logement
Le prêt action logement
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Être salarié d’une entreprise du secteur privé de 10 salariés et plus
Si vous êtes intéressé par un ou plusieurs de ces prêts, consultez la page dédiée aux prêts immobiliers de l’ANIL (agence nationale de l’information pour le logement)
Nous vous conseillons aussi de contacter votre ADIL (agence départementale d’information pour le logement) qui pourra vous aider à établir un plan de financement. Pour trouver l’ADIL dont vous dépendez, cliquez ici.
En résumé
Dans la plupart des cas :
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préférez un taux fixe
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si vous y avez droit, profitez d’un ou plusieurs prêts réglementés (prêt à taux zéro notamment)
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prêtez attention aux conditions générales et particulières des offres d’assurance, qui constituent une part non négligeable du coût d’un emprunt
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comparez les offres en utilisant l’échéancier aussi appelé tableau d’amortissement
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n’oubliez pas de prendre en compte les pénalités de remboursement anticipé, car une part non négligeable des crédits sont remboursés avant leur terme.
Sites utiles
Les informations officielles : Le site service public vous informe sur le crédit immobilier. Commencez par là !
Sites déjà cités
Nous avons déjà évoqué ces sites dans cette page, mais nous vous les rappelons pour vous éviter d’avoir à les chercher :
Page de l’ANIL dédiée aux prêts immobiliers
Connaître la zone de la commune où se trouve le logement que vous envisagez d’acquérir.